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嘉兴又疯了!房价要反超上海的节奏么?(下)



今天,“靴子”终于落地了!

让你等待半个月跨度的《下篇》终于出炉了……

 

实在抱歉,让亲久等了——

 

其实,最初我也没想到,会把《嘉兴》写成上中下系列三篇,原本我写嘉兴,是缘于回答朋友关于嘉兴楼市的提问,没想到写太长了,就只好分开推送!

 

万万没想到,第一篇(上篇)推出,就涨了近5千多个粉,而且80%都是嘉兴地区的,光后台留言就上百条,这个“压力”就来了;

 

原本天马行空写着玩的,没想到收获包括你在内、那么多人满满的信任,“士为知己者死,女为悦己者容”嘛,那就不能瞎写了,否则会把大伙带到“沟”里去,那我就罪大恶极了!

 

我认为下面两者情况都是“不负责”的表现——

 

一是明明是“火炕”,却为了某种利益,鼓吹你们冒着炮火前进!这叫“利令智昏”,相当于“谋财害命”,按律当“诛”!

 

二是正好相反,明明是个“财富机会”,却夸大风险,劝你别“上车”,给你造成不可逆转的“财富损失”(想想,如果你一直在等待中国房产泡沫破裂,而从没下手买房,那损失多大)!这叫“挡人财路”,相当于“害人父母”,按律当“灭九族”!

 

所以,我为了避免日后落下“谋财害命”或“挡人财路”的千古骂名,必须要慎重起来——


已经好久不亲自跑市场的我,为了不辜负众亲们的信任,连持两周都泡在嘉兴市场,跑楼盘、找人聊,还专门找到《中国房产超市网》的总部寻求“数据”支持…

 

我想尽我最大努力,尽量呈现给诸位的是一个“不偏不倚”的嘉兴楼市,如有机会,我就要指出,鼓励大家赶紧上;反之,若有风险,我也要提醒,让大家预防。


是为解房君叔叔的“初心”也!

 

不忘初心,方得始终。

 

1


 

前两篇给大伙讲了两个观点:

 

第一、嘉兴政府“醒”了!

第二、嘉兴楼市的大跌是不可能的,而上涨的空间则取决于三个要素:


一是“圆心”,即上海的房价走势;二是“半径”,同样距离的环上海其他兄弟城市级别;三是“政策”,相对倾向于哪里,哪里的房价就会更高一些。

 

如果说前两篇是谈宏观的,那这一篇要谈微观了,即基于当前“普涨”的情况下,按我在上海“过来人”的经验和教训,给你分享一下“投资”心得:


让你在这个“乱花渐欲迷人眼”的嘉兴楼市中,能一招就拔得头筹、一出手就擒住“黑马”,或在房价“分化”中你能稳、准、狠地“弃牛骑马”、“鸟枪换炮”,继而一骑绝尘、笑傲江湖……


如何操作呢?


2


 

第一、要保持一个良好的心态,心态不好,决策容易出错。


房子在快速上涨期,就跟飞机刚拉升起飞那样,会给人带来“颠簸感”,感觉很不真实和不爽,甚至开始怀疑人生,觉得奶奶的“上一辈子的班,都不如炒一套房来得多来得快”,是不是?从而心烦气躁,影响你的正常判断;

 

其实,大可不必,根据我的经验,习惯了就好,上海也是这样过来的,远的不说,就两年前,打死谁都不相信房价随随便便破10/平,说要是一两千万一套房子,那上海肯定没人住得起了,都跑光了!

 

但现在涨到10万了,不也见怪不怪嘛,觉得一两千万一套房子很正常,也没见有人跑的,在涨的过程中是不太适应,但“涨止”一年半载,就习惯成自然了。

 

这里我要指出的是,“与其生气,不如利用”,当房价向上冲的时候,千万不要在骂政府或幻想房价下跌的等待中(有的人说,房价早晚会跌的,这话相当于说“人早晚会有死的一天”,没啥实际意义),错过了“上车”的最佳时机(看不准时,可上辆“小车”),否则,会给你造成终生遗憾!

 

比如两年前,在上海手握个三五百万,能买一套略像样的三房,但现在买一室户都买不了啊!手握这点不多不少的钞票,迎风流泪,望月伤怀啊……


“知我者谓我心忧,不知我者谓我何求”,那个肠子啊不是“悔青”,是都快“悔黑”了!

 

 

3



第二、要坚信,虽然整座城市普涨,但肯定会出现“分化”,有的板块、有的楼盘涨幅好几倍,但有的连30%都涨不到;


所以你要一不怕麻烦,要趁机“优化家庭资产”,把没未来的房子处理掉,置换成有较大上涨空间的资产;


二是要看准,要买到上涨较快的地方去,否则一不小心,押错了宝,一夜回到解放前也不是偶然事件。


晒晒我的教训吧:在上海我有两套房子,都在杨浦区,都不是学区房,这两年虽然都涨了,但不是涨幅较大的那款;


一套是刚结婚时买的老工房(两室户),另一套是现在住的复式,由于限购,两套房子的指标已用完,当时手上还有点钱的,就是怕麻烦,没有置换掉那套小的,要是卖掉,贴点钱,去买比如大虹桥板块或同一片区的学区房,那至少能多赚500

 

少赚就算了,更郁闷的是还“押错了宝”,当时手上不是还有点钱嘛,既然住宅限购了,那就买套商办性质“单身公寓”呗(不限购);


完了,产证还没办下来,上海政府就出台了《整改商办物业》政策,要求一刀切,“把单身公寓恢复成办公楼”,拆掉卫生间和厨房,麻烦事一堆不说,光是变成“办公楼”就让“可以住的单身公寓”房价缩水一半……你说,是不是一夜回到解放前?


你看,我浑身都是血淋淋的教训啊,为了提醒你不要在嘉兴重蹈我的覆辙,我把连我老婆都不知道的糗事(单身公寓一事)都抖给你了,真可谓“一片冰心在玉壶”,用心良苦,天地可鉴,日月可表啊!还不赶紧给叔点个赞?

 

4



那什么样的房子,才是在万马齐喑中的“领涨”黑马呢?

 

首先,你要明确,你所在的城市“拉高”房价的主力军,来自哪里?


拿嘉兴来说吧,如果主力军来自本地,那你就首选“本地人”最喜欢扎堆的地方下手(注:那样“学区房”的权重就多一点)!

 

如果主力军是来自上海,那你就要100%站在上海人的角度,首选“上海人”最喜欢扎堆的地方布局(注:那样“交通枢纽”的权重就多一点)。

 

这两块时有不同、时有一致、又时有部分重叠,依据上海的经验,涨得快的大都有以下几个共性——

 

1、从板块来说,有未来的(比如高铁站板块)、有地铁的(比如地铁站附近)、有学区的、有公园绿化、甚至传统的高档片区等都是涨得较快的;


2、从楼盘来说,开发商品牌、小区品质、楼号位置、楼层、户型结构和大小等等都有影响。

 

“理论是灰色的,生命之树常青”,为了便于大家一目了然挑房——


我们特地制作了《嘉兴楼市7大板块潜力排行榜》、《嘉兴二手房涨幅TOP10》(两张)、《嘉兴在售楼盘最有升值潜力TOP10共四张表格,供大家在嘉兴购房时参考,再次提醒,个人之见,仅供参考哈!

 

有需要的朋友,可进入“解房君叔叔”公众号之后,回复关键字“投资嘉兴”,即可立马免费获取此四张“寻宝图”。

 

5



好了,文章的最后,和大家谈一个敏感的话题——嘉兴楼市最大的风险在哪里?

 

估计许多人都不约而同地想到,嘉兴楼市最大的风险可能是“空置率”过高

 

非也,在我看来,“空置率”根本就不是风险,虽然嘉兴包括嘉善空置率都相当高,有的楼盘达到95%以上全是上海人买的,但“空置率”不意味着“楼市有风险”;

 

你看海南的房子那“空置率”更高了,大陆人像“候鸟”一样,过年才过去住小半月的,平时都是空在那里的,也没见形成什么风险呀;


包括我农村老家也盖了套乡村小别墅,只有过年回去住几天,平时也是空置,也没见什么泡沫!

 

同样原理,上海人投资嘉兴,纯属手上有点余钱,上海限购了,那钱总归要找个地方去抵冲“通胀”呀,一看嘉兴又近又便宜,于是便买了“扔”在那里;


至于涨啊跌啊都无所谓的,因为你涨也一是舍不得卖,二是变成钱也没有用,又没什么可靠的投资渠道;跌了呢一是卖不掉,二是变现那点钱更没有用。


所以我说,环上海的楼盘“空置率高”根本不是风险。(注:两个预测——第一、空置”;第二、嘉兴政府可能很快就推出“100%装修交房标准”的政策,目的就是为了提高“出租率”。以后有机会再详述。)


 

6



那嘉兴楼市最大的风险在哪里呢?我认为是——


失去“全面对接上海”的唯一性,被其他环沪兄弟城市反抄后路!切记,没有“唯一性”,就无法卖出高价!无论是商品,还是城市,皆是如此。

 

所以嘉兴楼市最大的风险隐患,在于政府的“行动速度”!

 

“坝高,水位才高”!


为了避免嘉兴房价之水外溢以及有新的上升空间,嘉兴政府可谓“一万年太久,只争朝夕”,现在正日夜兼程、争分夺秒实施——“女娲补天”计划

 

在四月抛出大开大合、惊艳九州的“全面对接上海”的“雄安版本”之后,就马不停蹄地打通“交通、医保、教育、科技、通信”等对接上海的各个管道,与“同济大学、金山区”等进行纵深战略合作(现在嘉兴的部分企业的“办公电话”区号早已是“021”)……

 


如同外科医生娴熟手术刀那般,在穿针引线间对接双方的“毛血管”,形成你中有我,我中有你,互相生发,不分彼此;


另外嘉兴政府高瞻远瞩,还一手抓饮水源(不久将来,嘉兴人民可能户户喝上农夫山泉),另一手抓军民机场,真正做到“厚积薄发、互融互通、浑然一体”!

 


嘉兴的领导深知,只有把自己紧紧地嵌入上海的某一环节,成为“齿轮效应”的一部分,而上海房价又“高高山上立”,加上限购是“深深海底行”,那嘉兴房价这个“堰塞湖”虽悬在头顶,也可高枕无忧矣!

 

其实,对嘉兴经济略为了解的人,就会洞察到嘉兴正在下“一盘大棋”:房价飞涨只是表象,本质是嘉兴整座城市是在“换道超车”的路上一路狂奔,房价只是“狂奔”扬起的“灰尘”而已(注意:不是“弯道”超车,是“换道”超车)!


两个关键指标正在折射出嘉兴是“潜龙在渊”,正在“化茧成蝶”:


一是嘉兴的“服务业”即将成为城市的第一大产业;二是2016年财务收入673.37亿,仅次杭甬温之后,排名第四,超越了绍兴和台州,不出五年,挤身前三已是“三个指头拿田螺——十拿九稳”!

 

7



雄鸡一叫天下白,敢教日月换新天!

 

让我们再给嘉兴多一点时间吧,我们坚信,在不久的将来,嘉兴展示于世人的不再是“鱼米之乡”、“粽子和红船”这类的“老三届”了;


而是重新切换轨道之后的“高科技创新”的嘉兴,亲爱的朋友,你来看看、你去听听,东起南湖之滨、生机勃勃的“科技城”,西至秀湖之畔、百舸争流的“中关村”……无不处处高奏着“科技嘉兴”的春天故事!

 

(注:看来,我当年为秀洲新区定位的“秀外慧中,宜居之洲”的广告语,要慢慢适合用于整个嘉兴了!)

 

当前的房价对当下嘉兴百姓收入而言,是偏高了些,但一旦“女娲补天”成功,“补”过来的是一批批“东方硅谷”——科技创新人才,按他们的收入,两三万的房价应该不算高吧!

 

所以,嘉兴房价,仍有空间!

是因为,嘉兴这座城市,辉煌可待!


(特别鸣谢:中国房产超市网嘉兴总部的数据支持)

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