限地价后第一拍:笑傲江湖的赢家抱归了美人还是不定时炸弹?

CricBigDataNJ2019-05-14 02:45:23



知道南京的土地市场究竟有多火吗?截止上次土拍之后5月17日南京的土地成交金额为454亿元,与同期上海和北京两个城市住宅成交金额之和持平,排名全国第一。




这当然与地王刷新速度越来越快快,地王楼面地价超同期同地段房价(地楼比大于1)的幅度越来越高、地王覆盖面越来越广密切相关。




上表数据显示:2016年前5个月4次土拍,拍出地王9幅,其中6幅楼面地价超过当月同片区房价,最高超出48%。而2015年南京土地市场全年共拍出19幅地王,只有4幅面粉贵过了面包价,最高超出25.8%。地价超越房价的本身,成为同地段房价竞相上涨的最好理由,也成为楼市泡沫加剧的推手。因此南京有关职能府部门继苏州之后也出台了限地价的政策,今天的土拍就是在这样的背景下进行的。


挂牌的四幅土地中,3幅被限价。其中两幅江宁上坊的地块尤为引人瞩目。


目前已吸引了远洋、金辉、融侨、金地、金茂、东原、万科、正荣、旭辉、中南、碧桂园、海信等近20家开发商。究竟谁能笑傲江湖、抱得美人归呢?先来看看这两幅地块颜值和素质如何。




从航拍图来看颜值,地块相当平整,而且形状规则,利于规划布局和土地面积的高效利用。


从地块素质来看,两幅地块位于青龙山国际生态新城东偏北方向。随着南京城市土地的高速开发,主城土地稀缺,拿地成本高企。定位为南京东南门户发展引擎的青龙山国际生态新城成为最后可供大规模开发的黄金地,或将成为下一个主城居住分流的最佳宜居之地。




它们同时也是距离该青龙山国际生态新城一级区域开发的金茂自己做二级开发的楼盘东城金茂悦所选择的核心地段最近的两幅地块。金茂以南京第二个“一二级联动项目”青龙山国际生态新城成功进驻。凭借金茂在区域开发打造新城方面丰富的经验、依托青龙山的自然资源和引入智慧城市概念,东城金茂悦将被打造成高标准、高起点的南京首个乐山富人区。


金茂素有豪宅制造专家之称。在住宅开发领域,金茂旗下的“府、悦、墅、山、湖、湾”六大产品线已经进入全国5个区域、14个一线和准一线城市,在开发项目33个。其中悦系产品以首改、二改客群为主。如此高的调性,房价一定不会与周边的绿地远洋云峰公馆等不到2万/平米的项目价格比肩,而是奔着同区域绿城打造的低密度高端项目东方御园3万/平米以上单价去的。虽然该项目的高端定位能否短期支撑起区域住宅高端化发展还有待时间的验证,但对于周边待开发项目而言,区域的高端化无疑可以支撑起更高的房价。


虽然这次拍地进行了限价,但从最高接近2万云/平米的限价来看,在最高限价附近成交后,未来房价肯定是“过3奔4”的,与云峰公馆最新1.7万/平米的成交均价相比几乎翻倍。在目前限许可证(楼盘入市)价格的前提下,这样的价格真的有可能吗?




果然对于抢房成“疯”的南京楼市而言,抢地不是问题,抢不到地才是问题。经过58轮角逐,融侨以总价23.9亿元、楼面价19476元/平米拿下G18地块,抱得美人归,同时也造就了江宁新任地王。G19地块也以接近最高限价的17453元/平米楼面价被中南揽入怀中。其结果是2年内上坊房价必破3.3万元/平米,不破则开发商几乎无利可图。


然而在楼市调控尘嚣甚上的当下,虽然限购狠招未出,但搅得土地市场翻天覆地的海量资金却有收紧迹象。6月3号中国人民银行上海总部宣布,在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理,对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动,进行全方位的监测与管理(简称审慎管理),将从银根入手对市场起到非常显著的调整作用。紧接着6月7日证监会也给房地产抛下了一颗“深水炸弹“,从绿地控股定向募资总额砍半入手,限制上市房企通过A股市场定向增发募资的规模,说明监管层不希望企业盲目扩展规模,去高价造地王。也从一个侧面反映出,监管层很可能认为房地产市场的投资风险正在变高,需要适度地给楼市降温。


种种迹象表明,接下来由上而下的“短期调控手段”很可能更加直指房地产市场,而热度不下于上海的南京楼市也很可能被“审慎管理“为下一个对象。当没有海量资金支撑的”地王神话“终将走下神坛、变成一颗不定时炸弹时……但愿不要有人受伤,且行且珍重吧。


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